※屋齡僅7年
※月租金收益約35～36萬
※高投報率約5.88%
※27間套房/滿租中
※有電梯/有附機車位
※門禁磁扣管理
※垃圾集中/專人清潔垃圾

本物件幾大優勢
1.外觀新穎/現代氣派
2.戶戶前陽台，通風採光明亮
3.進出嚴格管制，全棟CCTV監視系統保障人身安全
4.住客水準品質良好/均為園區上班族
5.生活機能便利1分鐘7-11、全聯，3分鐘愛心聯盟生鮮超市，6分鐘竹科園區/台積電/全聯生鮮超市

周遭環境優勢
1.寶山鄉以其清新寧靜的環境聞名，而明湖二街坐落於明湖水庫附近，擁有得天獨厚的自然景觀。住戶可享受到豐富的綠地、湖景以及寧靜的氛圍，適合喜愛親近大自然的居民。此外，明湖水庫和附近的步道提供了散步、騎自行車和慢跑的好去處，是居民運動和休閒的好選擇。

2. 生活機能完善
儘管寶山鄉相對安靜，但生活機能相當便利。從明湖二街出發，開車不久便能抵達新竹市區，尤其是新竹科學園區，適合園區上班族居住。附近的大型購物中心如遠東巨城購物中心和大潤發等，為居民提供了購物、餐飲、娛樂的一站式服務。此外，寶山鄉內有許多便利店和當地餐飲選項，生活便利無虞。

3. 交通便捷
明湖二街位於寶山鄉的中心地帶，交通四通八達，靠近東西向快速道路、68快速道路，輕鬆連接國道1號和國道3號，無論是通勤至新竹科學園區、竹北或台北，都非常便利。對於日常通勤來說，這裡是上班族的理想選擇，避開了新竹市區的交通擁擠。

4. 學區與教育資源
明湖二街位於寶山鄉，周邊有一些優質的學校，適合有學齡兒童的家庭居住。住戶可就近享有寶山國小等教育資源，教育環境優質，步行上學方便且安全。

5. 醫療資源豐富
寶山鄉雖然以住宅宜居為主，但距離新竹市的各大醫療機構都不遠，包括新竹馬偕醫院、國軍新竹醫院等，為周遭居民的健康提供了良好的保障。

6. 休閒娛樂與戶外活動
寶山鄉以其豐富的自然資源和綠地公園著稱，除了明湖水庫之外，附近的寶山第二水庫、十八尖山等景點也成為住戶休閒時的好去處。假日可與家人一起享受登山、散步、觀景等戶外活動，身心舒暢。

7. 鄰近新竹科學園區
寶山鄉與新竹科學園區相距不遠，明湖二街的住戶前往園區僅需10至15分鐘車程，非常適合園區工作者居住。既能享受相對寧靜的居住環境，又能輕鬆通勤至工作地點，免去了長時間的通勤壓力。

8. 未來增值潛力
寶山鄉作為新竹周邊的熱門居住區，隨著新竹市區的擴張，這裡的房地產增值潛力不容小覷。特別是靠近園區的地區，隨著科技產業的持續發展，未來的需求和房價都有持續上升的可能性。

本物件投報分析：

1. 穩定的租賃需求
新竹科學園區是台灣科技產業的核心之一，聚集了大量的科技人才和外來工作者。這些高收入、高素質的工作者對租賃需求極大，特別是單身或小家庭的上班族。因此，在園區周邊投資套房，租客來源穩定且持續。

2. 高租金報酬率
由於科學園區員工的薪資普遍較高，他們對住房品質的要求相對較高，這使得在園區周邊的套房租金相對較高。相比其他地區，新竹科學園區周邊的房產出租報酬率普遍優於全台灣其他城市，使得投資回報更具吸引力。

3. 租客穩定且長期
科學園區內的高科技公司員工多為長期就職的專業人士，他們通常會選擇長期租賃，以減少搬遷的麻煩。因此，投資套房後可以獲得長期穩定的租客，租賃合同相對長期，管理成本較低，租金收入穩定。

4. 產業發展帶動需求增長
隨著新竹科學園區的不斷擴展以及台灣科技產業的持續發展，越來越多的國內外企業進駐園區，將進一步帶動住房需求。特別是未來園區擴張與竹北、寶山等地區的新發展，租房需求將不斷增長，市場潛力無限。

5. 地理位置優勢
新竹科學園區本身位於交通便捷的核心區域，臨近國道1號和國道3號，交通網絡發達。科學園區內外的員工來往園區非常便利，因此園區周邊的套房位置往往成為租客首選。交通便捷性使得套房不僅適合園區上班族，也吸引了其他新竹市內的租房需求。

6. 房產保值與增值潛力
新竹科學園區的房產市場一向被認為是全台灣最具增值潛力的地區之一。隨著土地供應的日益稀缺，以及不斷增加的住房需求，科學園區周邊的房價持續穩步上升。這使得即使是投資租賃房產，也能兼顧長期的資產增值潛力。

7. 低空置風險
由於新竹科學園區內的工作者大多數有穩定的職位，且外來人口比例較高，套房的空置風險相對較低。尤其是如果房屋本身位於園區附近，交通便利、生活機能齊全，房源將很快被承租，投資風險大幅降低。

8. 靈活的出租選擇
收租型套房可針對不同需求群體進行靈活的租賃安排。從短租、長租、甚至商務住房皆可，針對園區外派人員、短期工作者、研究人員等群體，提供不同租賃方案，增加出租彈性與回報率。

9. 生活機能與環境優勢
新竹科學園區周邊生活機能發展成熟，購物、飲食、娛樂、醫療等資源豐富。特別是靠近園區的大型商圈，如竹北的遠東巨城購物中心等，吸引了許多科技從業者和年輕家庭居住。完善的生活配套也是吸引租客的重要因素之一。

總結
投資新竹科學園區周邊的收租型套房，不僅可以享受穩定的租賃需求和高租金回報，還能藉由園區不斷的發展提升房產價值。強勁的產業支撐、長期穩定的租客、以及未來無限的發展潛力，使得這片區域成為房地產投資者的理想之選。