東區電梯四房+頂加三套金雞母鐵道綠園道潛力宅 (1133306)

🔥 【地段無可取代｜東區核心增值潛力】
座落台南東區府連路精華地段，步行即達台南大學、南大附小明星學區，家長免接送實現「一條龍教育圈」。周邊大同商圈、夢時代生活圈環繞，餐飲採買5分鐘到位，鄰近台南車站、未來「鐵道綠園道公園」預定地（原鐵路地下化工程），旁邊未來將享萬坪綠地休憩空間。政府斥資打造的綠園道將串聯林森站TOD發展，區域綠覆率與交通便捷性同步升級，環境增值性看漲！

🏠 【自住空間最大化｜頂加收租現成金流】
主建物為「5樓電梯華廈」（權狀登記5樓，電梯可達頂層），室內26坪規劃方正4房2廳，採光通透且罕見低公設21.66%，附地下室機車位。頂樓增建24坪實牆3套房（有分管協議書），現況月收租2.2萬/年收26.4萬，租約穩定秒當現成包租公！自住層與收租層獨立進出，隱私分明，RC結構搭配全室水電管線更新，頂樓協議載明「不負滲漏擔保」，免除後顧之憂。

🎓 【南大生活圈加持｜租客客源不間斷】
受益台南大學、台南女中、成大醫學院聚集優勢，周邊租屋需求旺盛，頂加套房可鎖定學生、教職員及單身上班族，空置風險低。自住家庭則享「步行到校」優勢，免去接送奔波，家長可輕鬆兼顧工作與家庭。

🌳 【鐵道綠園道公園｜宜居環境再升級】
隨鐵路地下化轉型「綠園道廊帶」，社區將從臨軌宅翻身為公園第一排，萬坪綠地提供慢跑、野餐等休閒空間，房價潛力比照台北大安森林公園周邊模式。現已可見林森站周邊商業投資熱潮，提前卡位享受「綠地+學區+商圈」三位一體增值紅利！

💼 【投資自住雙贏策略】
★ 家庭首購族：用一戶價格獲得「自住4房+3套收租」雙層空間，租金直接補貼房貸。
★ 長期置產客：南大學區剛需支撐租售價值，綠園道完工後轉手價差可期。
★ 退休規劃族：穩定租金打造被動收入，公園宅更適合養老生活。